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2004地产展望去年新政策对今年楼市的影

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来源: 作者: 2020-07-01 05:39:45

2004地产展望:去年新政策对今年楼市的影响力

土地 京城今年土地供应适度减少 长期以来,土地违规炒作、土地转让的暗箱操作问题在全国已司空见惯。2003年的全国土地核查为新政策进行了前期的铺垫。据悉,新的土地政策将涉及三大方面,出台《土地利用规划条例》;重新修订《土地管理法》;对国土资源管理体系将实行垂直管理。 去年底召开的全国国土资源厅局长会议,明确了今后4年指导思想和工作目标,并且部署2004年国土资源工作的5个重点,其中,耕地保护和推进治理整顿和市场建设占据最重要的位置。 业内人士指出,严格控制土地供应,实际上是中央对房地产业进行宏观调控的又一重大举措。刚刚参加完会议的北京市国土与房屋管理局局长在接受采访时表示,去年北京住宅开复工面积已经达到一个高线,虽然市场整体情况非常好,但也应注意一个度的问题,要防止因为土地供应过量导致房市波动。相对北京市目前的上市规模应该加强土地的调控作用,适度减少土地的供应。苗局长透露,2004年北京市土地供应计划正在制定中,不久将要出台。 据悉,今年北京市新征地6000多公顷,其中住宅用地占了一半。 金融 融资渠道多样化 去年6月央行121号文件出台后,开发企业普遍感到资金压力,于是探询新的融资渠道成为当务之急。 现有东亚银行、永亨银行为建外SOHO的公寓、写字楼、商铺提供了八成30年或五到六成10年,年利率2.5%至3%的美元按揭贷款;后有全国工商联住宅产业商会发起成立国内首只房地产产业基金;而一直围着开发商转的地产信托也成了抢手的香饽饽,去年10月、11月,中煤信托和北京国投先后推出荣丰2008项目财产信托和盛鸿大厦财产信托产品,突破了以往房地产资金信托不能超过200单的政策限制。 业内人士分析,中国银行已放宽了外资银行在国内的业务,英资、美资、港资等四五家海外银行均决定跨入早已瞄准的中国房地产市场。与此同时,房地产基金、房地产信托、房产证券化等多种新型地产融资方式将在2004年大展拳脚。 维权 高法司法解释助力买房人 最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日起施行《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。最高人民法院有关人士在介绍“司法解释”出台背景时明确,随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化,同时由于我国的不动产立法还不完善,市场机制也不健全,商品房交易行为很不规范,特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则,有的制作虚假广告,设立订金圈套,甚至一房多售,利用商品房买卖合同欺诈买受人,有的商品房面积严重缩水,有的商品房则存在严重质量问题,这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中,商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一,已经成为社会关注的焦点。 “司法解释”中对开发商恶意违约、欺诈等行为,明确规定可以适用惩罚性赔偿原则,被称为买房人的维权利器,对改变购房者在购房过程中的弱势地位具有重大意义。解释包括:销售广告可以视为合同内容;签约失败应退订金;恶意欺诈应付双倍赔偿;“交钥匙”就算房屋交付使用;质量不合格可退房和要求赔偿等。 经济适用房 2004价格要下调 去年11月,北京市建委表示要对现行经济适用房建设和管理政策做出调整,今后北京经济适用房的主力户型将限定在单套面积80平方米左右、单套总价在32万元以下。 业内人士分析,2004年经济适用房价格将进一步降低。首先,开发商将通过公开招标确定。而招标标准之一就是看谁的价格更低;另外,和去年许多经济适用房多集中在三、四环附近,今年的经济适用房将更多地在四环以外大规模开发,这也为价格的进一步下降提供了空间。但从总量上来说,2004年并不一定会超过去年。 121文件 实施细则未出台 2003年6月13日,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发2003121号)。《通知》对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格的规范管理,一时间房地产业一片哗然。但房贷新政策在操作中将遭遇各地的具体问题,这应该在央行决策意料之中,所以《通知》并没有明确指出商业银行执行政策的时间,也没有像其他规章制度发布时出现的“自本通知发布之日起,立即执行”的字眼。截止到目前,121文件细则还未出台。 18号文 房地产支柱地位被确立 2003年8月31日,国务院正式下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发18号文)的文件,首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业。18号文就房地产市场目前出现的一些问题做出了相对明确的规定。其中也要求“加强房地产贷款监管”。但同时称“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度。”对众多开发商来讲,121文件之后的18号文犹如春风送暖。业内人士认为,关键是看文件的执行力度,并且预测,在121文件和18号文的综合作用下,2004年将成为房地产企业淘汰年,房地产市场将进一步规范化。 央产房 雷声大雨点大 《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》2003年10月1日正式启动,这一“新政”为80万套央产房上市提供了有利的政策支持。启动当天,北京的央产房交易大厅着实热闹了一番,并在两天后就顺利签下央产房交易第一单。 央产房上市交易标志着北京市形成了统一的住房二级市场,统一的规范和管理,这有助于市场的协调发展和住房一级市场与二、三级市场的纵向联动,促进梯级消费的形成,有利于京城楼市的资源优化和良性运行。 但两个多月下来,实际可以统计的央产房交易量还不到40套。有关人士介绍,有三大问题制约着央产房上市的进程:一是职工的住房档案;二是面积超标问题;三是房产证。虽然央产房上市目前还没有扭转二手房市场突出的供求矛盾,但这个口子的突破已给北京二手市场未来的繁荣奠定了一个基础。 套内卖房 终结面积纠纷 《北京市城市房地产转让管理办法》规定,2003年12月1日起,北京市范围内涉及商品住宅预售的交易都必须按照套内建筑面积(墙体面积+套内使用面积+阳台面积)进行计价。而且,还硬性规定,不按套内建筑面积销售,区、县、市各级国土房管局将不予登记。 近几年来,本市预售商品房面积缩水的投诉呈直线上升趋势,造成这种现象的根本原因是公摊面积计算方式不甚明了和测绘标准使用混乱。按套内建筑面积计价由于标准统一,为开发商创造出更加平等的竞争环境,有开发商预言,2004年,公摊部分将成为各楼盘新的竞争焦点。 对普通购房者来说,实行按套内面积计价,可以避开在公摊上的暗箱操作,权益会受到更大程度的保障。短期内,销售过程中会出现标注两种面积两个价格的情况。 一视同仁 刺激外地人购房潮 去年6月30日,北京市政府办公厅转发的市人事局《关于实施北京市工作居住证制度的若干意见》开始实施后,持有“北京市工作居住证”的外地人可以按相关规定购买商品房、批准上市的已购公房和经济适用住房。紧随其后,市国土房管局颁布的《关于外省市个人在京购房不再经审批的通知》规定,从去年7月15日开始,没有北京户口的外省市个人在北京购买新建商品房或二手房不用再办理《外省市个人在京购房批准通知单》,也不用再缴纳3‰的手续费。去年12月1日开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》第三条则进一步指明,房地产受让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织。 上述政策的相继出台,大大降低了外地人士在京购房的“门槛”。业内人士预测,2004年,外地人在京购置房产的热情将更为高涨。 物业管理 强化业主大会权利 2003年9月1日起实施的新的《物业管理条例》规定:一切权利属于业主大会。明确了业主在物业管理活动中享有10项权利,包括对物业公司的命运由业主决定、物业管理推行招投标、业主公约为小区内的最高自治规则等方面都做了具体规定。 《物业管理条例》是我国出台的第一部关于物业管理的行业法规,结束了物业管理行业无法可依的局面。《物业管理条例》实施后,已经有业主以此为依据,出面要罢免以前的物业管理公司。但新的问题也产生了,如何对代行业主大会职权的业主委员进行切实有效的监督?有专家指出,业委会也会滋生腐败。


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