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美国势将加息步伐过急香港楼市恐崩塌纪录

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来源: 作者: 2020-09-15 22:56:32

美国势将加息 步伐过急香港楼市恐崩塌 中亿财经网2016年12月8日讯,美国候任总统特朗普在竞选时屡次表示,美国的加息步伐过份缓慢,更一度扬言要撤换联邦储备局主席耶伦,而美联储将会在下周(12月13日至14日)议息,市场已预期美国将会迎来大约1年来的再度加息,而且往后的加息步伐可望加快。

中亿财经网2016年12月8日讯,美国候任总统特朗普在竞选时多次表示,美国的加息步伐过份缓慢,更一度扬言要撤换联邦储备局主席耶伦,而美联篮队以反超3分。汤普森连中两个三分球储将会在下周(12月13日至14日)议息,市场已预期美国将会迎来大约1年来的再度加息,而且往后的加息步伐可望加快。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

香港特区政府为遏止楼价急升,于11月4日把住宅印花税划一加至楼价15%,国际货币基金组织(IMF)于有关措施推出之前撰写的报告,已正告香港楼价接近见顶,楼价估值偏高,按揭家庭负担比率高,指出如果美国加息步伐过快,楼价急挫风险大,势将影响整体经济。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

IMF代表团于今年10月25日至11月3日访问香港,就香港的经济作出评估,而这是基于IMF代表团完成2016年《基金组织协议》第四条与香港特区政府举行双边讨论之后,也就是11月4日特区政府为楼市“加辣”之前撰写的总结﹐并且于周三(12月7日)正式公布。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

报告以不少篇幅谈及香港楼市,指出香港沾恩于内地发展迅速,经济增长稳健,楼价于2008年至2015年间上升大約2倍,但由于外围市况疲弱,楼市升势将接近周期尾声。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

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香港住房指数CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

报告认为,如果美国利率一如预期逐步调高,香港本地需求应不会遭到过度遏抑,但基于大部分业主均采取浮息按揭(包括H按及P按),家庭负担比率偏高,一旦美国加息速度加快或环球金融出现变化,供楼开支有机会高于可负担水平,便会产生价格急速调解的风险。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

报告指出,目前香港的银行对楼价估值乐观,物业估价偏高,当息率急升时,会产生楼价急速调解的风险,将遏抑香港的置业需求,而内地经济变化、英国脱欧等环球经济事件,也会对港经济的前景构成不明朗因素。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

虽然香港金融体系具有承受冲击的能力,但受制于负财富效应、抵押品价值下调、信贷增长减慢,和个人与企业支出减少之间的恶性循环影响,对香港造成的不利影响也会较大。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

根据香港金融管理局最新报告显示,香港住宅平均按揭额达349万港元,按揭年期更长达至26年(312个月),2项数据也是20年以来历史纪录高位,其中使用浮息按揭比率超过97.2%,虽然香港银行收紧按揭成数及实行压力测试,但当香港跟随美国启动加息,速度及频率较预期高,加上薪金增幅难短时间大增,因此市民的供楼负担将会明显加重,削弱置业意欲及消费能力。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

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据了解,在供楼负担比率方面,如果以6成按揭,20年还款期计算,今年11月以香港银行同业拆息(HIBOR)挂勾的平均按揭利率,大约为1.72厘,11月以H按为基准的供楼负担比率为49.7%,加息0.25厘以后,供楼负担比率将上升至50.8%,比率增加1.1个百分点。另外,今年11月以P按(最优惠利率按揭)为基准的供楼负担比率为51.7%,加息后比率将上升至52.9%,增加1.2个百分点。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

至于每一个月供款额方面,以20年还款期计算,加息0.25厘以后,每借贷100万港元,P按的供款将每一个月增加120元,H按的供款将每一个月增加118港元。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

IMF报告认为,香港特区政府应在针对增加房屋供应、防范和稳定风险的宏观审慎监管措施,和打击炒卖性质的印花税三方面着手,并且指出印花税能有助控制炒卖、外来需求,和毋须按揭贷款的置业需求,并且建议特区政府保持正实行的压抑楼市措施。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

另外,报告赞同金管局要求银行为发展商贷款加强监管,曲线收紧高成数按揭,而《长远房屋策略》及《香港2030+》计划,也反应政府有决心解决供应不足的问题。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

事实上,香行政长官梁振英周三与港岛区议员会面,会上有人向梁振英反应香港土地供应不足,楼价依然在高水平,反应“辣招”未有见效,梁振英承认“辣招”是“治标不治本”,反应香港楼市危机重重。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

香港财政司司长曾俊华则表示,特区政府会继续密切留意市况,适时按需要采取恰当措施,维持宏观经济和金融稳定。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

美银美林最新发表研究报告指出,香港特区政府11月初推出楼市“加辣”措施,把第2个住宅单位从价印花税划一增至15%以后,预期香港地产股未来6个月将跑输恒指,短时间成交量将跌30%至40%,楼价亦跌5%;该行并且估计,香港住宅楼价经历过去13年升浪后,未来3年楼价将下跌20%。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

另一方面,第一太平戴维斯估值及专业顾问公司董事总经理陈超国周三表示,新一轮“辣招”使得买家购买意欲着落,二手交投量或跌至“非典时期”,但一手方面则可沾恩地产商提供优惠,可抵销税率影响。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

另外,明年不明朗因素仍存,包括美国加息预期、特区政府换届以及未来土地供应数字等,也会影响香港楼市的表现。CFb中亿财经网|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

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